逆势雄起——2014中国楼市十大关键词

　　“在绝望中寻找希望，人生终将辉煌”。这是新东方学校创始人俞敏洪的名言。在他看来，越是在压力丛生的巨变时代，越应该把握机会，主动改变，勇于坚持，要在无助失意的日子里坚定前行，才可能成功逆袭！

　　即将过去的2014年，中国楼市也可以用“逆境中寻找出路”来简单总结。在国内经济形势整体下行的大环境下，房地产企业普遍感受到了前所未有的生存压力，整个行业都正在经历向买方市场转型的“阵痛”，以价换量的“割肉”行为成了新常态。

　　“千淘万漉虽辛苦，吹尽狂沙始到金”。经历风雨洗礼的房地产市场，最终收获的将是逆势而上的厚积薄发。在此背景下，新华房产成都站特别策划了盘点2014成都楼市系列报道，本期我们将聚焦今年十大楼市热词。

关键词之一：新常态

　　数据显示，今年前11个月，中国房地产开发投资同比增长11.9%，这一数据创下近5年的新低。有专家预测，如果2015年没有更强刺激，投资增速恐怕很难维持在10%以上。

　　今年以来，成都楼市的持续降温和调整，让购房者和业内人士都深切地体会到了楼市的“换挡”。中成房业市场顾问中心经理时红萍认为，“去库存”仍是主旋律，所以短期内成都住宅价格仍面临较大下行压力。

　　业内人士普遍认为，楼市新常态也包含产业组织方式的调整。一方面，随着楼市整体减速，部分资金链脆弱的企业会被逐步淘汰，企业兼并重组频繁，行业集中化程度提高；另一方面，住宅产业化、智能化、专业化将成为房地产发展的新特征。

　　点评：面对新常态，房地产从业者要有一颗平常心，只有先把自己的事做好了，才可能在市场转好时抢得先机。

　　关键词之二：触网

　　2014年，被房地产行业称为“互联网元年”。众多房企在困境之下纷纷选择“拥抱”互联网，寻求在新业务板块抢滩登陆。一时间，万达牵手腾讯、银泰联合阿里巴巴、万科联姻百度，几大互联网巨头在众多房企的“触网潮”中被逐一“瓜分”。

　　以万科为例，其与百度达成战略合作伙伴关系后，推出了首个合作成果——V-in。消费者可以在逛街前先获取商户位置和优惠信息，充分享受到大数据带来的畅快体验。紧接着，成都万科于8月初开启购房中心，在成都地产行业率先引入全民经纪人模式和万享会微信平台 ，引发业内普遍关注。

　　万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆指出，地产企业与互联网企业的合作，都是传统行业进入行业分水岭之后，本能的自我更新和自我再生的反应。

　　点评：在同行纷纷触网的时候，房企更应该根据自己的实际情况拿出切实可行的办法，切不可盲从。

　　关键词之三：跨界

　　在传统营销渠道难以做出新意的情况下，房企纷纷尝试“跨界”，这也成为今年成都楼市的一大亮点。绿地GIC的高端艺术展、保利两河森林的御制金佛展、恒大音乐节、邦泰冠名陈奕迅成都演唱会、蓝光冠名《2014中国巡回演唱会成都站》等，都成为今年成都房企跨界盛宴的杰出代表。

　　以新鸿基地产为例，在今年夏天开展了“全球跑”绿色活动，由香港总部直接参与和组织，在全成都范围内提倡“全面健康、适度运动”理念。参赛者每周必须坚持跑步里程5公里以上并将跑步数据截图发至官方微信，坚持8周即可以参与终极大奖抽取，赢得“米兰乐跑之旅”名额。

　　对此，吉信行策划人士伍骎表示：“这种跨界营销方式是对购买者追求更高文化层次的需求的满足。这样的营销策略能够带来许多的人气，所以开发商们屡试不爽，也有一定的效果。”

　　点评：当“跨界风潮”来临，大家更需要思考如何整合手里的资源，成功跨出这关键一步，否则就有可能事倍功半。

　　关键词之四：分类调控

　　近期对于房地产“分类调控”的呼声越来越高。住房和城乡建设部新闻发言人倪虹就曾公开表示，用市场的手段调控市场的问题，将是下一步楼市调控的主要方向和手段。

　　在十八届三中全会明确提出要“发挥市场在资源配置中的决定性作用”后，政府对于楼市调控的“双轨”思路已日渐清晰。具体地说，就是保障房由政府主要负责，商品房则更多依靠市场。业内人士普遍认为，分类调控开启了全新的房地产长效发展机制建设周期与调控差别化的执行策略。

　　中国房地产业协会名誉副会长朱中一也表示，房地产业的发展要和城镇化进程相协调，不能滞后也不能超前。要在尊重房地产发展规律和地区差异的情况下，更好地实施分类调控。

　　点评：楼市分类调控是大势所趋，对于成都而言，分类调控能够让行业发展更加平稳。

　　关键词之五：限购松绑

　　自2010年4月国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》至今，“限购令”已在房地产行业执行了4年之久，虽然在一定程度上抑制了成交量，并进而抑制了房价的过快上涨，但也同时暴露出一些弊端，如在部分地区造成了存量过大的问题，而且可能出现系统性风险。

　　随着市场杠杆的调节机制逐渐发挥作用，“限购令”正在逐步淡出人们的视线。除北上广深四大一线城市之外的30多个限购城市，目前正在全面松绑限购政策。

　　花旗集团发布研究报告指出，为了防止出现所谓的“需求悬崖”现象，中国应出台强有力的政策放宽措施，在大多数城市中放宽限购政策，出台信贷宽松政策，以便恢复购房者对平均售价的预期。

　　点评：限购不是目的，而是为了抑制房地产泡沫。同样，松绑也须结合本地实际情况，这恰恰体现了分类调控的必要性。

　　关键词之六：降息

　　央行公布降息政策至今已满一个月，由此带来的利好，已使部分城市的楼市开始止跌回暖。据统计局公布的数字显示，11月份70个大中城市中，房价环比下降的城市有67个，最大降幅为1.4%，但降幅收窄了0.2个百分点。部分城市二手房价格出现了上涨，二手房价格下降的城市比10月份减少6个。上涨城市有6个，比10月份增加4个，均集中在一、二线城市，其中北上广深等一线城市房价环比无一下降。70大中城市新建商品住宅成交量较10月份有所放大，创下年内新高。

　　同时，五大行也开始上调存款利率。例如，北京地区工、农、中、建、交和邮储银行均将定期储蓄的利率上浮1.2倍。上浮后，一年期定存利率均为3.3%，两年期定存利率均为4.02%。

　　有分析指出，央行“降息”为开发商提供了去库存、优化结构和战略转型的窗口期。美联物业全国研究中心经理何倩茹就表示，央行降息确实对房地产市场回暖起到了很大的促进作用。

　　点评：金融杠杆是顺应市场规律的具体表现形式，但它不是万能的。特别对于刚需置业者，往往更关心开发商是否响应政策，更担心房价是否上涨。

　　关键词之七：不动产登记

　　12月22日，国务院正式对外发布《不动产登记暂行条例》。这里所说的“登记”，其实是指“统一登记”。一旦该政策落地，将改变过去由于“多头登记”带来的交易成本增加、信息分散不宜查询、重复登记、数据不统一等问题。

　　从目前各方的反应来看，对此政策的期望值并不相同。在法律界人士看来，该条例的深层含义就是“保护产权、便利交易”；对于普通百姓来说，一方面是希望通过该条例为房地产税的征收奠定基础，另一方面更直接的效果就是“降房价”。

　　尽管建立这样一个系统的初衷是为了更高效的集成信息，监督房地产市场的发展情况，但业内人士认为，由于目前中国经济增长已经面临下行压力，短期内政府不太可能利用这个系统来抑制房地产市场发展。因此，估计该政策短期内对房地产行业影响有限。

　　点评：不动产登记是制度化的开端，也是改革的第一阶段。关键是下一步的具体执行是否能够到位。

　　关键词之八：降价潮

　　进入2014年，国内的房地产市场始终被降价潮的阴云所笼罩。从外部原因来看，宏观经济面临复杂多变的下行压力，以及信贷政策的一再收紧，都成为开发商降价的客观原因，但更直接的因素是开发商库存积压巨大，直接导致资金压力骤增，这也使得楼市降价潮从杭州、常州等二三线城市迅速席卷全国多数地区。

　　实际上，降价并未从根本上解决房企普遍面临的困境。以深圳为例，近期扎堆开盘的几个楼盘，纷纷遭遇“滑铁卢”，开盘销售率平均仅4成左右，远低于去年7成的周均水平。

　　有分析指出，除非有显而易见的行政刺激手段，否则市场在短期内仍会维持冷淡的状态，大部分刚需观望浓厚并看跌房价，而当前业主的心理价位并不会随市场不断下探，买卖双方持续僵持。

　　点评：开发商越是降价，购房者对价格下跌的期望也越强烈。在房贷利率没有变化，房企让利促销力度不大的情况下，成交量低迷的状况不会发生根本改变。

　　关键词之九：认贷不认房

　　在房地产业绩普遍下滑的情况下，许多房企于今年的“十一黄金周”迎来了难得的小幅反弹，这在很大程度上得益于“9.30”央行新政的发布：新的房贷政策不再以家庭拥有的房屋数量来认定，二套房购买家庭只要还清首套贷款，再次贷款也将按照首套房认定，这也就是所谓的“认贷不认房”。

　　中国银行国际金融研究所研究员李佩珈认为，二套房认定标准无论是“认房又认贷”还是“认房不认贷”，信息共享都有助于银行更加准确地掌握购房者房屋持有状况，有助于银行差别化信贷政策的落实。

　　业内人士普遍认为，“认贷不认房”新政刺激了市民改善性住房需求，贷款基准利率的下调则刺激了市民的刚性需求。对于购房者而言，房贷新政与降息在一定程度上减轻了还贷压力，未来将会有越来越多的人选择投资买房。

　　不过，由于多数房企仍面临较大的去库存压力，并且房地产新开工面积、投资增速同比仍在全面下滑，加之年末开发商“以价换量”的营销策略，因此房价跌幅虽然出现收窄，但并未由跌转升，新政的实施效果仍有待观察。

　　点评：“认贷不认房”政策的出台，让业界看到了重振楼市的希望。新政不仅预示着信贷政策转向，而且也对提振市场有着至关重要的作用。

　　关键词之十：公积金

　　10月9月，住建部、财政部、央行三部委联合下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地放松公积金贷款条件，今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款，公积金将实现异地互认。此后国务院再次发文强调促进住房消费，放松公积金支付房租条件。这也表明，中央层面对公积金政策已明确放宽。

　　此后，南京、上海等地相继公布公积金贷款新政，从贷款额度、首付比例等方面进行了调整，以适应当下房地产市场的现状。但是，对“异地互认”政策，各地进展得比较缓慢。这主要是因为各地的住房公积金的缴纳、贷款额度等政策差异较大，如不能确保制度和贷款窗口的衔接，即使出台政策也很难落地。

　　公积金新政的出台后，对低迷的楼市，尤其是刚需住宅市场的影响较大。中原地产首席分析师张大伟认为，资金面紧张依然影响目前市场，所以很多城市在无法改变信贷额度政策的情况下，针对公积金政策出台调整措施，不仅可以事实上释放资金进入楼市，对市场也有明显的提振作用。

　　点评：如何能把公积金用好、用活，使之不再“沉睡”，不只需要在贷款收费上“减负”，更要对贷款门槛、贷款手续、贷款额度、异地支取等方面的限制性条件“减负”。