年终盘点 大事记：冰火两重天的杭州楼市风雨飘摇（上）

　　白驹过隙，杭州楼市也终于到了2014年被盖棺定论的时间了。“回首往事时，不因虚度年华而悔恨，也不因碌碌无为而羞愧”，这句话对于2014年的楼市来说实在是再贴切不过了，这一年，有冰冻期，有高潮期；有企业破产倒闭，也有企业继续一路高攀；有降价、有房闹、有顺利交付……

　　“这一年，冰火两重天。”汉嘉地产机构副总裁高贤林在接受《新华有约》采访时总结。

　　【绝对头条】

　　绿城命运飘摇7个月 宋孙终还是匆匆那年

　　5月23日，宋卫平与孙宏斌召开新闻发布会，当着全国媒体的面，十分融洽地完成了股权转让协议，当时均表示，是为了选择接班人，为了绿城品牌的继续传承。

　　随后，从香港媒体曝出可能的“一致行动人”，到宋卫平发出的《我的检讨与反省》中袒露回归之意，宋孙两人随即迅速从蜜月、变革、斗争到决裂。从免去田强总经理的职务开始，双方展开了一场惊心动魄的“宫斗戏”。

　　随后，12月23日，宋卫平以一句“上次合作不成功是‘野合’，这次我们是心悦诚服的”作为结束，最终“再嫁”央企中交集团。

　　宋卫平和孙宏斌，最终还是一场匆匆那年。

　　【评】高贤林：老宋还将遇挑战

　　绿城事件把浙商都牵扯进去了，把之前娃哈哈和达能集团的合作，把马云和老宋足球的事件等都拿了出来说，确实引起了市场的很大反应。

　　宋卫平和孙宏斌房地产开发的理念不同，孙更偏向于市场面，对降价销售、现金流的考虑、成本控制会更加看重，而宋有理想主义情怀，更加注重产品品质，对成本也没有特别计算，对客户的服务也会更好一点。但是，作为一个企业，首先要先生存。

　　宋卫平不和孙宏斌合作，而转而和中交集团合作，说明老宋还是缺钱的，但是后者可以握有控制权。但是，与大型的央企合作，就一定会更好吗？央企也有自己的制度,而且，曾经火红的市场行情已经过去，明年或者未来，老宋能不能走得好，对他还是一个挑战。

　　【劲爆消息】

　　“双限”放松 杭州恢复“自由”

　　8月28日，杭州市住保房管局发微博称“为充分发挥市场在楼市调控中的主导作用，经研究，报市政府同意，从8月29日零时起，购买杭州主城区140平方米以下住房（含商品住房、二手住房）不再提供住房情况查询记录。”也就是说，杭州已经基本取消限购政策。

　　与此同时，9月30日，中国人民银行网站发文表示，名下有1套住房并还清贷款的购房者，新购房即可视作首套房，享受首付30%优惠政策，贷款利率下限为0.7；对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等确定首付款比例和贷款利率水平。

　　【评】高贤林： 房企的现金流得以缓解

　　限贷限购的放松，对于楼市无疑是一个利好消息。调控，一般是楼市涨势过猛的前提下产生，但是到了2014年，供需关系发生了变化，所以，要回归市场。

　　限贷限购的放松是房地产行业最大的事情，也证明了在供需关系市场条件下，政府也是希望这个市场能够平稳调整发展。这对于杭州的市场也产生了正面的效应，后几个月成交量有了高增长，然后慢慢回落到正常，使很多房企在以价换量的环境下，现金流得到了很大的缓解。

　　明年，我预计也不会有相关调控政策再出来了，因为最终也都是希望市场能够有个平稳的发展。

　　【本土新闻】

　　“杭八条”落地 “板蓝根”效应可喜可贺

　　10月30日，被市场期盼已久的“杭八条”落地，内容涉及公积金政策、信贷政策、土地增值税征收、土地供应、配套设施建设、市场监督管理、市场结构顶层设计和舆论宣传八个方面。

　　但是，与购房者利益最贴近的是公积金方面的规定。它表示，对职工家庭申请公积金贷款购买第二套改善型普通自住住房，并已结清相应购房贷款的，执行首套房贷款政策；同时要求完善公积金转商业贴息贷款试点工作，扩大贴息贷款试点银行范围。

　　【评】高贤林： 政府用心明确

　　这更多是一个信息面的支持，比较实际的是，公积金贷款政策，后面的内容原本就说过，再次提起，也是表明了政府的态度。但是，具体的动作，政府也在做，比如，对于大学生购房的补贴，对于拆迁的购房补贴等，实际上，政府还是拿出了税收部分的钱来支持。

　　无论是土地，还是房地产，或者是房地产的关联企业，从经济角度上来说，确实需要一个平稳的调整，不希望大起大落，所以，政府出台“杭八条”的用心还是非常明确的。

　　【市场一线】

　　10月份成交突破12000套 政策放松窗口期效应明显

　　限购限贷放松之后的第一月，杭州的10月，以12832套的成交量刷新了4年多来的纪录，也创杭州楼市自2009年7月以来的最高月成交量。

　　据统计，10月的最高日成交超过1000套，创近几年单日成交新高。而杭州市区(含萧山、余杭)新建商品房成交较9月的9510套增加3322套，增幅达34.93%。杭州市区新建商品房库存在连续7个月上扬后首次出现回落，10月环比降幅为1.48%。

　　与此同时，杭州市区10月新建商品房签约均价为15093元/平方米，环比下降0.78%，降幅有所收窄。

　　【评】高贤林： 300-500套/天是正常成交量

　　7月开始限贷限购放松，首改的买房成本有所下降，因此会有一个窗口期，因为需求还是存在的，所以会促使一部分人下单。但是，在这部分人中，投机客或者投资客是基本上没有了。

　　因为需求存在，在政策的引导下，以价换量还是可以得到市场的认可，但是能够持续多久？ 我之前觉得是2个月，当时看来是保守了，我个人觉得300-500套/天的成交是一个正常的量。

　　【货币政策】

　　央行降息0.4个百分点 货币政策调控有利有弊

　　11月21日傍晚，央行发出公告，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。

　　金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。

　　【评】高贤林：中国经济需要转型

　　对房地产而言，降息降准都是利好，毕竟都是资金量的加大，房地产需要比较宽松的信贷政策。对于买房的人来说，买房成本的降低也是好的。

　　但是，降息也存在弊端，因为中国经济需要转型，但是通过信贷来推动经济的模式已经发展到极致了。信贷推动的经济就像拽着老虎的尾巴跑，放手了被老虎一转身就咬死了，你一直跟着会累死，所以，信贷推动的经济一定不是一个正常的经济。

　　此外，对政府降息之后的资金管理要求更高，原本是打算给中小企业，但是往往会流到股市和房地产，对资金的管控和引导还要加强。

　　我个人觉得，明年还会有降息降准。（新华房产调查记者 苏萍）