广州南部与佛山南海东部交接的区域，正在经历着从郊区民房到高楼大厦的转变。在这，道路旁林立着村民的自建房屋，但早没了田地的影子。城与镇的分界线，似乎就在一街之隔还挂着塔吊的工地里。先行者已开始在这个棋盘上走子布局，新加坡丰树集团的“国际创智园”便是其中之一。
国际创智园整体规划70万平方米，目前开放一期近10万平米的招商。一边建、一边招，国际创智园的招商路径亦是各个新建园区招商的缩影。
记者采访得知，自2014年3月开始招商至今，项目公司佛山盈峰置业有限公司已经尝试了各种办法。而在2014年的最后两个月里，园区招商将继续保持“有压力、慢慢走”的姿态。
国际创智园的成立依托于佛山南海市三山新城的规划，并定位为“总部经济”，拟引进生产线不在园区的各类总部型企业。但记者实地采访后得知，关于此“总部经济”定位能否实现目前仍众说纷纭。
从卖到租 招商上的“让步”
3月初，国际创智园正式开始对外招商，当时即推出适合企业做总部的独栋办公大楼，并规定园区销售对象为企业法人、机构等，不销售给个人使用。记者采访时，销售人员对于招商情况评价为：“虽然已开始招商半年时间，但整栋楼的出售不是这么快就能谈下来的。”经求证，目前独栋办公楼并未销售出去一栋。
半年后，国际创智园正在准备于年底推出一批新货，针对初创型企业的面积为150—300平方左右的小户型。同时，不同于只能出售的独栋办公大楼，国际创智园开始调整战略，允许租赁。
“项目规划时，是在没有客户介入的情况下定策划，一旦运行起来，很多营销策划也要跟着客户、市场去走。前期我们发现客户思路都是先租看看情况，后期再购置，尤其是中小企业，面临更多资金流动等问题。”佛山市盈峰置业有限公司市场推广人员何永健说。
图为园区写字楼景观
拿什么打动客户 行业划分
何永健告诉记者，为了打动客户，他们尝试了很多种方法：“比如传统的方法，普通的房地产项目用过的方式和渠道我们都会用，投广告、举行促销优惠、直销。但目前来看，最有效的仍是主攻园区内在服务。”鉴于此，国际创智园目前在招商中提到了两个方向：一是引导入驻企业做行业划分；二是根据企业需求对园区物业功能予以完善。
何先生认为，行业的划分有助于产业链的形成，包括上游的原料供应，下游的设计、销售等。但在具体的操作中，园区是无法做到强制要求买家按行业划分购置物业的。“我们会引导他们，靠适当的配合完成行业划分。例如一个皮革原料商，问清他需要销售人员多还是需要存储空间多。若需要储存空间多，我们可更改楼板与承重的设计。如果是做皮革设计的公司，需要展示的功能多，就引导选择行业分区内有利于展示的地方，逐步实现行业分区。”他说。
自评优点 运营成本低 商业体潜力大
何永健认为，国际创智园最大的优点在于运营成本低。他表示，园区的写字楼是按照甲级写字楼的标准来建的。而同样的条件，在园区以外的地方无法以低于国际创智园的价格购买物业。从配套来说，甲级写字楼要依赖附于商圈产生价值，而园区则可以靠会所、展厅、阶梯会议室、商业配套等多种功能升值。从环境来说上，他认为新加坡企业的园林绿化经验以及园区的园林设计也优于传统甲级写字楼。
同时，他对国际创智园即将开放商业体的第一次招商信心十足：“在有这么多写字楼的地方做商业，不愁客源的，经常有路过的商家进来咨询我们。第一次商业招商面积约几千平方米，不会做什么推广就会很好招商。”他说。
紧靠广州南站 高铁总部经济可行不可行
广州南站，是国际创智园最大的一块“宝”。在其宣传资料中曾多次提到广州南站对园区的路网意义。事实上，园区距离广州南站驱车的确只有约10分钟车程。国际创智园押宝以高铁为主的广州南站，希望能打造华南区域最佳总部企业经济效益。
但根据目前的招商情况，企业总部独栋推出半年以来，零出售的业绩看起来似乎有些暗淡。对此，广东省社科院经济学教授丁力认为是经济大环境导致的：“条件那么好的地方招不到商，跟大环境是有关系的，目前也只能等了。”
而暨南大学教授，中国城市规划学会会员胡刚则有些不同的看法。胡刚认为，从城市规划角度来说，要形成总部经济区位非常重要。“现在总部经济一般在北京、上海等城市，广州的总部经济数量很少。如果将总部基地选在广州，市中心的越秀区、天河区会更有优势。”
另一方面，从靠近广州南站这一地理位置而言，胡刚认为高铁周边有形成总部产业集聚效应的可能性，但目前缺乏实践。“中国的高铁是全球先进的，但毕竟高铁建了没几年，现在高铁周边还没有形成一个总部经济集聚地，只能说有这个潜力和可能性，现在还没到成熟的时候，如果非要说成形至少也要70、80年。”他说。
对于国际创智园类的总部经济发展，胡刚认为：“不能期望太多。”
从园区方来说，对业绩普遍认为招商不太理想的状况他们有着自己的看法。“产业园区真正招商的过程与传统的住宅市场相比，是会看起来‘淡’的。住宅的市场会看起来好些，客户也容易找，但企业总是不好找的，这是大家都知道的。”何永健说。
根据佛山南海三山新城的规划，国际创智园所在的区域与周边将形成高新技术和创意文化产业区、生态居住和商业休闲文化区、商贸商务和现代金融服务区三区同发展的状况。目前，国际创智园旁边正如火如荼地进行着住宅、广场、工厂等建设。国际创智园还有近60万平方米的面积在分期建设中。对于园区日后的招商、发展，以及园区定位的“总部经济”是否能与大环境形成合力，真正带动广州南站与佛山南海经济圈的发展，饮下高铁总部经济圈的“头啖汤”，仍值得关注。
