2014年的全球房地产市场，“出海投资”、“抄底”成为关键词。其中，中国投资者的表现尤为引人瞩目。
第一太平戴维斯于12月22日发布的《2014中国投资者海外投资大型专题报告》称，随着市场发展，企业竞争日趋激烈，越来越多的公司、开发商和投资者开始将目光投向海外市场，以寻找新的发展机会。
英国邦瑞中华区总经理白兮在接受《国际金融报》记者采访时表示，由于国内越来越不明朗的地产走势，促使一些传统的住宅开发商选择逐渐拓宽渠道，出海寻找并开辟自己的新战场，并带动了开发海外市场的新机遇。
那么，纵观即将结束的2014年，那些曾经颇受中国投资者青睐的房地产市场有怎样的表现？未来又有怎样的发展趋势？
英国：永不退烧
在投资者的眼里，英国的房地产市场似乎一直是“高端”、“黄金地段”的最佳代表，是一块不会“退烧”的投资宝地。尤其是金融中心伦敦，无论欧洲经济处于怎样的窘境，都无法影响它高昂的房价与丰厚的收益率。
对此，英国本地的房地产商们颇感自豪，房地产商Matt更是直接对《国际金融报》记者表达了对当地楼市的看好：“在伦敦，我们从来不担忧它的房价和投资市场，因为一些黄金地段的项目更是被多国投资者抢购，尤其是中国投资者。”
“近几年，中国投资者对英国房地产市场的热情确实让人瞩目。”Harrods地产相关人士告诉记者，“到今年12月份，我们接待的中国客户数目远远高于去年。”
记者获悉，近几年，中国个人及企业投资者渐渐把目光放在西方市场，在中国人海外投资置业最喜爱国家排行榜中，英国成为最受欢迎的欧洲国家。
数据显示，仅在2014年上半年，中国个人及企业在英国的投资已经超过13.5亿英镑，较去年增长超过17%。目前中国内地买家在伦敦楼市的占比已接近10%。3年前，这个数字还仅仅是2%。
“预期中国买家将于2016年超越新加坡，成为英国伦敦楼市中比重最大的海外买家。”当地媒体预计。
据统计，中国买家在伦敦买房时的总价，已由初期的300万-500万元人民币，提升到500万-1000万元人民币。而伦敦核心区域是中国买家的最爱，还包括金融城、金丝雀码头等新兴区域。
分析师认为，子女教育是中国买家在伦敦置业的一大因素，因此他们也选择了诸如布罗姆利、列治文、金斯敦、哈罗、巴尼特以及温布尔登周边的优秀学区。
而中国企业近年来在伦敦进行一系列地产交易更能说明中国人对英国楼市不灭的热情。其中包括：中国平安投资2.6亿英镑买下英国伦敦的标志性建筑劳合社大楼、大连万达投资7亿英镑在Nine Elms重建区修建一家五星级酒店、中国开发商总部基地承接10亿英镑的艾伯特皇家码头开发项目以及中国人寿投资7.95亿英镑收购金丝雀码头集团一幢办公楼70%的股权。
与此同时，最新预测显示，2015年伦敦黄金地段的房产价格预期将增长3％至5％；租赁需求同样强大，租金增幅明年或超10％。由此可见，新的一年，英国楼市依旧能够让中国投资者们兴趣不减。
美国：投资平稳
虽然对英国楼市投资热情高涨，但是中国投资者们对美国的关注却没有减少一分。
中国投资者有多喜爱美国？
美国房地产协会的研究显示，过去一年中国富人会花220亿美元在美购置房产，远远超过其他国家在美购置房产的花费。去年这一数字是128亿美元，中国买家仍居于同类首位。而这类房子的均值在50万美元左右。
由于中国买家热衷在美置业，影响了西雅图、北京、香港以及该范围内的航线，因此也使得美国的西海岸也开始逐步受欢迎。其他国家投资者也大致遵守这样的模式，比如西班牙买家常在美国西南部投资，欧洲的买家则倾向于东北部。
美国当地的调查显示，过去的2014年，到美国华盛顿州旅游的外国游客中，来自中国的游客人数位列第一。在华盛顿州大学念书有超过7300名留学生为中国人，一部浪漫爱情片《北京遇上西雅图》也让更多中国人对这里心生向往。
当然，人流的热潮必然带来了购置高端地产的火热。“不过，这种现象并不是这几年前才初现端倪，来美国投资的中国人每年都有很多，只是数量保持了较为平稳的增长。”华盛顿地产商詹妮吴告诉《国际金融报》记者。
赴美游客中国增长最快，花销也是最多的。根据白宫的数据，在2013年里约1800万中国游客为美国经济贡献了210亿美元。美国国务院的数据表明，中国游客人均在美国消费7000美元，而其他国家游客人均消费为4500美元。
有数据显示，2014年，有超过10万中国投资者来到华盛顿州，部分原因是教育。对于中国父母来说，当他们的孩子在这边上学时，在该地购置房产是很平常的事情。当地的房产经纪人也表示，这样的现象取决于哪个国家的经济正处于繁荣。在过去，他也曾见证日本、韩国以及东欧的买家在该地大量购置房产的现象。
对中国买家来说，另一个在华盛顿购房的原因是投资。华盛顿大学的一位教师约翰逊·张认为，人民币仍是软货币，受价值波动影响大。在美购置房产是一个很好的保值方式。
值得关注的是，2014年美国房地产市场怪象丛生，全国房地产经纪人协会预计二手房销售不及2013年，而10月新房月度销售量仅比去年同期增长1.8%。与此同时，二手房的价格上涨趋势已显著放缓，这一趋势还将继续延续到2015年春季。
在外界看来，美国房屋价格上涨放缓并不意味着购房市场会更加实惠。在线挂牌网站Realtor.com预测，2015年住房负担将增加5%-10%。
然而，Trulia首席经济学家科尔科的预测与此完全相反。他表示，尽管今年房价上涨不会太快，但明年的上涨幅度会高于收入的增长。“在同一时间，更高的抵押贷款利率也会消弱人们的住房承受能力。”
Zillow首席经济学家汉弗莱斯也表示，自2012年底房市恢复以来，购房者面对的是库存偏低、信贷紧缩、拍卖战以及来自投资者和全款购房者的激烈竞争。
“不过，明年的情况会迎来转机，房屋库存量将会上升，竞争压力将转移到卖家。”汉弗莱斯表示，这个更平衡的市场将对每一个人都变得更为通畅，无论是买家还是卖家。所以，明年美国楼市依旧会是较为平稳发展的一年。
加拿大：处境尴尬
曾几何时，外国阔佬带着整箱现金到加拿大买楼并炒高房价是加拿大经久不衰的都市传说，中国人在加拿大买房扫楼投资更是风靡一时。
然而，在2014年即将结束的当口，被戏称为“中国投资者后花园”的加拿大楼市却步入了尴尬的境地。
对比英国和美国外资投资比率的不断上升。加拿大房贷房产公司（CMHC）最新公布的统计数据显示，加拿大全国的出租公寓中由外国人拥有的仅占2.4%。
记者了解到，加拿大房贷房产公司每年４月和１０月对全国各地的房屋租赁市场进行分析和统计。最新公布的数据出自今年１０月份的统计。这是这个以监督加拿大房地产市场为宗旨的机构第一次统计全国有多少供出租的公寓被外国房主拥有。这类住房专为出租而建，购买者多为投资或从租金中赚取收入。
与此同时，在加拿大全国１１个城市地区，即使是在外国人拥有出租公寓最多的多伦多和温哥华，其比例也没有超过3%。原先对加拿大充满热情的中国投资者也因为当地移民政策的收紧而减少了很多。
然而，与外资投入相对应的确是加拿大依旧上涨的房价。
加拿大房地产协会（CREA）的网站显示，11月份，当地成交的成屋数与上月持平，而平均房价是413649元，比去年同期增长5.7%。
对此，CREA调高对今年和明年的房屋销售预期，认为房贷利率仍维持在低档，有助房屋销售。
CREA表示，他们预期今年房屋销售量可达48.13万栋，高于9月预期的47.50万栋。若销售达预期，表示年增长5.1%，会是自2007年创下新高以来的最大增长。协会在声明中说：“由于房贷利率今夏以来仍维持在历史低位，所以房屋销售热潮维持的时间比预期久，尚未显现明显消退的迹象。”
尽管如此，CREA房屋销售网11月成交的成屋数与上月持平，年增长2.7%。CREA说，半数房屋市场11月房屋销售量都有增加，包括满地可、爱民顿、温尼辟、咸美顿－宝灵顿、巴里、温莎－艾塞克斯，但是多伦多及四周地区的成交量下降。
记者发现，加拿大11月全国平均房价约413649元人民币，比去年同期增长5.7%，一如前几个月，CREA说全国平均房价主要是因为多伦多和温哥华两大房市热络而推升，排除这两个城市后，全国平均房价落到331743元。
若干城市的房价比上月低，但主要是因为季节关系，春夏两季通常房屋买气较旺，冬季需求量通常会降低。不过，由于卡加利的房价也走低，决策者已在密切注意油价大幅走低是否会影响卡加利的经济。
CREA首席经济师克伦普表示，目前判断低油价对亚伯达省房价的影响仍言之过早，因为油价是否会长期维持在低位还不得而知。
在此同时，MLS房价指数比去年同期上升5.2%。11月新上市的房屋比上月减少0.4%，全国成交量与新挂牌比例是56%，仍处于房市平衡的范围内。
这样一来，意味着加拿大的房地产市场在未来的一年将进入“理智”投资阶段，经济学家们也认为，火热的加拿大楼市也需要冷静一下。
“之前外界一再强调，移民政策的收紧对加拿大楼市的影响不会有很大的实质性作用。但是，半年过后，当地房价确实没有明显下跌，房产的交易量却在下滑。房地产市场明显没有去年活跃。”多伦多房地产经纪人艾丽莎·杜根对记者抱怨道。
中投顾问高级研究员郑宇洁在接受《国际金融报》记者采访时指出，不少投资者投资加拿大房产，是为了获取加拿大移民资格，从而实现移民海外、学习或者度假的需要等。如今加拿大签证政策收紧，投资当地房产、获取移民资格的道路走不通，这会降低投资者对加拿大的青睐度。
“因此，当地的房地产投资会受到直接的影响，海外房产量降价跌是很正常的现象。”郑宇洁认为。
澳大利亚：政策助推
提到2014年澳大利亚房产市场的表现，无疑非常令人满意，州府城市房价上涨了8.5%，一整年的大部分时间都处于涨价的状态。
与此同时，CoreLogic RP Data的《年度最佳报告》显示，国内一些房市的表现明显优于其他地区。
悉尼CBD以西24公里处的Mays Hill就创下了澳大利亚最大的独立房价格增幅。在截至9月份的一年中，当地房价中位值猛增48.8%为823724元。该城区在realestate.com.au网站列出的9处待售房产中，有8处受合同的约束。很多房产以潜在开发地点的身份被推出市面待售。
公寓房表现最佳的城区是悉尼CBD以西35公里处的Winston Hills，当地公寓房价格中位值在同期内劲升41.5%达45０840元。
CoreLogic RP Data的研究主管蒂姆·劳力斯称，澳大利亚房产投资者和房产升级者是拉动2014年房市前进的两驾“马车”。
“投资者活动日益火爆，现在他们所占的房贷比例已达到史上最高。全国范围内的投资房贷比例都在增长，不过新州和维州最为明显”。
值得一提的是，澳大利亚近期与中国签订的自贸协定更是增加了中国对澳大利亚房产投资，并推升澳大利亚房价。
海外房产权威机构澳信的资深投资专家透露，受中国人赴澳定居、留学、投资等热潮影响，无论是到访澳信澳大利亚房产展，还是通过电话、微信咨询澳大利亚置业、投资的客户数量皆与日俱增。
“我本来没有在澳大利亚购房的计划，如今因为中澳间的关税协定，让我觉得定居澳大利亚或许是个不错的选择。”在中澳两国经商的李成光已经准备在澳大利亚买房，并计划将妻子和儿子接过来，他选择了澳大利亚开发商美瓦克，通过公司的介绍，看中了在墨尔本的一套别墅。
某投资集团的CEO爱泼斯坦表示，鉴于澳大利亚经济的稳定及监管环境的透明，澳大利亚被外国投资者视作安全港。“过去一年，亚洲投资者的置地活动十分频繁，他们都对购置澳大利亚住宅房产、酒店、办公大楼及农业地块饶有兴趣。我们希望这种势头能在澳中自贸协定签署后持续充分地发展。”
爱泼斯坦称，澳元不断走低促使本土房产价格下降，同时更能吸引那些有意在稳定市场中投入资金的外国投资者。“这种置地热潮将不会消退，本土和中国买家对高质量房产的竞争将会在2015年推高置地热门地区的固定资产价格。”
一家投资集团称，其手头上正处理着价值超过10亿的外国客户交易业务。“鉴于中国政府采取的措施遏制了国内炒楼行为，因此自贸协议的成功签署将为中国投资者提供更多机会对澳大利亚的开发区、酒店以及农业和住宅用地进行投资”。
郑宇洁认为，就目前情况而言，未来一年，中国投资者对澳大利亚的楼市充满信心。
根据“高力国际”（Colliers International）一项新的意见调查，几乎２/３的房地产投资者预期澳洲房市在未来一年里会进一步上升。
“本地投资者提高市场信心后，便会提高购房需求，这会让当地房地产市场更为活跃，造成供小于求的局面。这对于海外投资者来说，将是非常具有吸引力的投资市场。”堪培拉房地产经纪人Marsh认为。(记者 夏妍)
