“房地产投资下滑已经成为必然，甚至没看到任何理由能阻止。”一向坚定看多楼市、对“空头”频频开炮的“任大炮”，怎么忽然转向了呢?
“房地产投资下滑已经成为必然，甚至没看到任何理由能阻止。”近日，刚从华远地产董事长任上退休不久的任志强罕见唱衰楼市，引起不小的关注。一向坚定看多楼市、对“空头”频频开炮的“任大炮”，怎么忽然转性了呢?
“去库存”或成持久战
不妨让我们先来看看任志强此次在“全联房地产商会2014年会”上，首次看衰楼市的一些主要论点。
国家统计局12月12日公布的数据显示，今年前11月，全国房地产开发投资增速降至11.9%，为2009年8月以来64个月的最低值。任志强据此表示，从11月房地产运行数据看，国房景气指数已经超过历史最低点，而且还在继续下滑;当月房地产开发投资增速已经连续三个月低于10%，到年底和明年年初，持续下滑的趋势不会改变;土地购置面积不足以支撑明年的销售，新开工量也再次下降;房地产开发资金来源已经降到历史最低点，意味着房企没有更多余力用于投资和生产了。
“到目前为止，维持10%左右的投资增速已经是竭尽全力了。”任志强说：“最严重的问题是我们的库存在不断加大，目前预售面积已经超过6亿平方米，达到历史高峰。库存压力不仅出现在大城市，二、三、四线城市都出现了。”
数据显示，在6亿平方米中住宅预售面积为3亿平方米。一线城市的销售降幅从三季度开始收窄，一线城市的销售回升是比较明显的，其中10月份销售增长了60%，11月份销售增长接近百分之百。但任志强指出，仅仅依靠一线城市的增长是不够的。
任志强进一步认为，如果底部运行在一个较长的周期，会有很多企业面临现金压力问题、资金周转问题、银行信贷问题、高利贷问题。而如果货币政策和财政政策不改变的话，这个周期就会加长，不能试图因为降息、9·30房贷新政以及其他一些政策而过度乐观，要消化现有的库存，可能会持续比较长的时间。“到目前为止我们没看到任何理由能阻止投资持续向下的趋势，因此，希望所有的企业做好长期的思想准备。”任志强说。
看衰前几天尚在唱多
对于任志强的此次“调枪头”，大家的反响也各不相同。有人认为任志强这次虽说是首次唱衰楼市，但对后市表现出的是一种“谨慎悲观”的态度;也有人认为由于12月11日闭幕的中央经济工作会议只字未提楼市，因此任志强也跟许多房地产业的大佬一样，在发言时明显失落;更有人表示，任大炮多年以来之所以看多楼市，都是为背后的利益说话，现在退休了，终于说出了“良心话”。
实际上，任志强此次唱衰楼市确实有些“突然”。12月初，刚刚卸任华远房地产董事长的任志强还曾表示，尽管央行出台了9·30、降息等一系列政策，但目前供求关系的供还没有迅速变成正增长，供求关系估计要到明年底才能发生比较大的变化。
“前提条件就是后半截的土地是不是能够迅速地供给，能在下半年的时候迅速地开工。”任志强认为，目前待销售的和正在开工建设没有销售的面积约20亿平方米，今年大概能够销售10亿平方米左右，明年应该也能销售10亿平方米左右。如果新开工不增加，那么到明年房子基本上都要卖完。如果新开工面积继续增长，且增长的速度要快于销售去化的速度，才有可能维持一个总量平衡。
同时任志强还强调，从全国的地价来看，二、三线城市的地价处于下降的趋势，而一线城市仍然处于一个快速上涨的过程。
甚至于就在唱衰的几天前，任志强参加成都举行的“2014中国西部商业地产行业发展论坛”时仍表示，当城镇化率在30%~70%时，房价处于一个加速增长过程;城镇化率在30%以下时，才是房价低速增长期。而中国现在的城镇化率在53%左右，正处于房价高速增长时期。“在19世纪之后，住房在国民收入分配中的比例越来越高，所有发达国家已经这样这么多年了，为什么住房收入分配的比例还越来越高?中国躲不开，你以为中国不一样，除非你不想住进去。”任志强认为，未来中国住房消费仍然占主导地位。
楼市“波动”还看政策
对比任志强的前后言论我们可以发现，无论是对库存、地价还是城镇化的讨论，其主要焦点的还是在于房地产的“增速”问题。唱衰时，其所谓的下滑指的仅仅是房地产的投资增速在下滑。甚至于如果死抠字眼，房地产投资的增速下滑和房价的增长似乎也可以算是两个概念。
“当中国的宏观经济速度放慢的时候，房地产常态也一定是放慢增长速度。”任志强还表示，2015年房地产业要密切关注“中央在干什么”，“‘微刺激’的概念就是会不断地调”。虽然在此前的中央经济会议报告中没有提到房地产，但任志强认为，在城镇化中，房地产仍然是支柱，而且隐含涉及到房地产的内容还是存在的。比如户籍制度的改革和城镇化改革。“如果没有房地产作支撑也很难。”任志强说。
但不可否认的是，在短短几天时间内，任志强对楼市确实从“坚定唱多”向“谨慎悲观”发生了转变。今年房企销售业绩的数据或可看出一些端倪，截至12月7日，公布11月销售业绩的上市房企有21家，仅恒大、绿城已提前完成年度任务，万科、富力与合景也完成近9成，但合生等企业完成年度任务不足四成。整体21家企业，有超过15家已经不可能完成年度任务。而去年，11月结束，碧桂园、融创、华润置地、瑞安房地产以及旭辉地产等房企均超额完成年度任务。
而对于楼市走到拐点、明年要大降等说法，任志强目前仍表示反对。“我不同意说楼市在低谷阶段、面临拐点。中央说从高增长变成中增长，我们房地产也是从高增长下了台阶，低谷那是继续向下的过程。下台阶就是保持在比如6%到8%的一个常态，中央说的，它会维持一个相当时间。怕的是从8%变成7%，7%变成6%，迅速下滑，所以现在是‘稳’。”任志强说。
任志强对于房地产只说了两个问题，一是预期2015年第四季度房价还会继续上涨，至于原因，他没有解释太多。
2014年10月，任志强正式退休，卸任北京华远地产(华远九都汇)董事长。不过，退休之后的任志强，似乎比以前更忙了。
12月30日中午，和往年一样，华远地产邀请了诸多媒体聚餐。不同的是，这是任志强退休后的第一次年终联谊。
尽管不再担任华远任何职务，任志强的人气并没有因此受到任何影响。在正式开餐之前，大批记者像粉丝一样排队跟任志强合影。
剪了头，染了发，被夸赞精神十足的任志强显得很是愉悦，对于合照的要求照单全收。
每年聚餐上，任志强的发言总是最受关注的环节，今年也不例外。唯一不同的是，退休后的任志强说公司、房地产少了，说公益事业更多了，而媒体更感兴趣的则是任志强退休之后的收入问题。
“房价还会上涨”
任志强对于房地产只说了两个问题，一是预期2015年第四季度房价还会继续上涨，至于原因，他没有解释太多。
在前几日出席活动时，任志强曾表示并不看衰中国房地产市场，但现在房地产市场库存仍然巨大，预计2015年房地产投资增速会继续下滑，到2015年9月份才会出现反弹。
前一段时间库存过大，价格迅速回升的可能性不大。由于还有巨大的库存，大部分企业消化库存之后才可能看到价格的高速反弹，所有人都应该做好长期准备。
但任志强不认为这个时期会很长，因为首先忍不住的就是政府。
在联谊会上，任志强还回应了对不动产登记出台的看法，他举例称：“银行也是实名制，也可以去查存款金额，难道人们就不存钱了吗?”
12月22日，《不动产登记暂行条例》出台，并于2015年3月1日起施行。根据《条例》，国务院国土资源主管部门应会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，热议数年的不动产统一登记制度即将建立。
随后，潘石屹表示，中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不只是房地产行业有风险，更大的是金融行业风险。
潘石屹认为，不动产统一登记条例出台后会增加市场供应量，房价就会下跌，“要搞不动产登记，傻瓜都知道，变成人民币会比较隐蔽一些。宁肯换成英镑、美元、也不能换成房子。”
任志强则持完全不同的意见，一直表示这对房地产没有一点影响：“中国的产权登记是明文规定的，你只要不申请，就可以不登记，不违法，其实有很多人都不办产权证。”
“认为对房地产有影响，都是自己在吓唬自己，我觉得很多人都不理解不动产登记到底在登记什么。”
“贴钱做公益”
除了发表和房地产有关的言论外，任志强还谈到了退休之后的主要“事业”——慈善公益。
他似假似真地抱怨：“退休了比上班还忙，上班只要按着点去就好。做慈善到处跑，还要自己贴钱。”
据任志强表示，退休之后最大的工作就是阿拉善的慈善事业，而阿拉善也将从过去的私募基金转为公募基金，这意味着将面向公众募款，发动更多人投身公益。
被问及“怎么保障捐款的使用动向”，任志强毫不犹豫地表示，基金会的账单每个月都会公布，大家可以监督。
任志强称，2015年的第一件事，就是去卖“任小米”，1月中旬将正式宣布。
任志强站台卖的“任小米”，就是在阿拉善技术人员指导下西北农民所种。
“我们还要去种梭梭树，欢迎大家都来种。”任志强表示，自己做这些事情都是公益性质，分文不收。
“所以以后有论坛、房企找我参加活动，出场费就要高一些了。”任志强开玩笑地称，退休之后，没了工资收入就靠这些出场费了。
这当然是玩笑话，即使退休了，老任的收入仍然不少。
任志强一年到底可以有多少钱入袋?这成了现场媒体感兴趣的话题。在刘春的“帮助”下，任志强2014年的收入很快被“晒”了出来。
“最大一笔是套现了一些股份，分下来能有近千万元吧。”就这样，任志强还计较称：“我们没把握好最高位，不然还可以卖得更多。”
任志强之前写的回忆录《野心优雅》还有版税收入，约600万元。
“这钱他们还没给我。”任志强连忙表示，在剔除个人所得税之后，自己实际到手只有360万元。
“西城区政府之前扣着你的钱也可以还你了吧。”据刘春爆料，这笔钱大概也有一千多万元。任志强却称，还有手续没完成，而且也有税要扣，扣完就没有那么多了。(据理财周报)
