新华房产1月7日郑州讯(记者 刘国军）2014年楼市成交低迷，而对资金链依赖很强的开发商来说，日子不好过。开发商曾是银行的宠儿，如今，银行更钟情于生产性企业。银行惜贷，使一些开发商资金链绷紧，进而造成违规违法的情况不断发生。
近日，记者专访了金合力律师事务所资深房地产律师李全永，起底房地产行业法律纠纷的深层原因。他向记者介绍，房地产方面的法律纠纷，集中在拆迁、土地、预售、面积、按揭等几个层面。
市场有风险 购房须谨慎
“例如目前郑州楼市有一种现象，楼盘还是空地，开发商便开始进行认购。按法律规定，成片开发的基础建设要达到25%以上才允许销售。而开发楼盘前期投资很大，银行不给予贷款，开发商自有资金不足以支撑前期投入。有的开发商便向购房者进行‘拆借’。这就出现了‘提前认购’或‘违规预售’。而一旦出现纠纷，对购房者可能造成伤害”。李全永告诉记者。
据李全永介绍，我国在2003年出台相关司法解释，规定没有预售许可证的情况下签订合同属于无效合同。李全永说：“商品房必须有预售许可证才能销售，否则违法。但很多购房者对此并无常识。最近这两年，老百姓买房才有了这种意识，去网上或者售楼处查询开发商的相关证件。但实际上，开发商所展示的证件，也有可能造假”。
对此，李全永提醒购房者要多加考证。在他处理过的开封某个楼盘纠纷案件中，开发商从拿地阶段就有问题，诸多证件涉嫌造假，这对于业主造成了很多麻烦，最终无法按揭贷款。开发商谎称办不了贷款，逼着业主交全款。最近业主委托李全永律师进行了起诉。
业主办不了按揭，只是开发商违法违规问题的延伸，期间，开发商可能乱收费，并私挪他用。按法律规定，房屋的建设配套费，已经包含在建设工程费内，不能额外再收。“但现在70%的开发商还在收。”李全永说，“业主可以举报，涉及土地到土地局，涉及规划到规划局，涉及销售到房管局。这一块是法律领域最复杂的，涉及到拆迁拿地、规划、建设、承包、销售、业主、物业管理，而且每个阶段的纠纷都非常多。”
合同条款玄机重重 消费者应保留证据
一旦出现法律纠纷，购房合同就是重要依据，李全永告诉记者，合同条款环环相扣，玄机重重，普通购房者难以推敲。他说：“开发商签订协议的时候，用的是格式性条款，大部分不能改，对购房者来说就是‘霸王条款’。很多都对业主方不利，对开发商保护得非常好。合同法虽有规定，如果是‘霸王条款’，解释的时候向有利于消费者的一方。但有的合同，怎么解释都不可能有利于业主。”
此外，新房面积问题也是纠纷热点。李全永说：“比如双方约定是80平方，建成后面积增大，假定变成100平方，多出的20平方如何计算？怎么付款？合同约定不准确，就会起纠纷”。
多出部分该如何计算？国家有相关规定，误差在3%以内的，依合同约定价支付。但超出3%部分如何补差，开发商和业主往往各执一词。
李全永指出:“国家虽有明文规定，超出3%的，开发商也不应该再收费，但留有一个口子：‘合同另有约定的除外’。现在大部分合同最后一条，会明确多出部分按多出部分补差，一下子把前面的全否定了。购房者也可以选择修改条款，但要开发商同意。也可以选择退房，但要承担违约责任，合同中也会约定双方违约责任。正如前文所说，在签订合同时，因为开发商的强势，条款多是有利于强势一方。”
面积超出3%的部分，如何补差？开发商要求走当下市场价格，而业主希望走合同签订价格，如果走上诉讼，“有可能各让一步。”李全永说，“但按照法律精神，应该按照合同签订价格走。这是因为房价涨了，开发商想按当下市场价格走，如果房价跌了呢？开发商还会主动要求按照当下市场价格补差吗？所以按照合同价格走，是合乎法律精神的，对双方都比较公平。”
开发商应该按规划走，超建部分应视为违建。但监管也两难，拆了可惜，不拆违法，那就处罚。开发商在交了罚款后，变更规划，违建就成了合法建筑，可以上市售卖了。相比罚款，违建部分产生的利润大得多。“这也是开发商违法增盖楼层，扩建面积的原因。违法代价低呀。”李全永表示。
