根据《土地管理法》等法律、法规和规定，土地管理实行用途管制，国有土地使用权出让类型主要有公开出让和协议出让两大类。对公开出让和协议出让土地的地价评估是土地资产管理的技术基础，从全国来看，出让地价评估主要有协议出让的基准地价测算、公开出让的地价评估、招标中介机构进行地价评估，这三种评估方式具有不同的优缺点，根据当前地价评估工作的实际和面临的情况，建议尽快建立标定地价体系，通过标定地价体系测算地价，加强“标定地价和地价指数”的公示制度。
协议出让的基准地价测算。协议出让的基准地价测算是依据国土资源部发布的《协议出让国有土地使用权规范》规定的公式和现行的基准地价为标准进行计算。优点：基准地价是经政府批准执行并且公开的标准，测算公式是明确的，估价人员没有自由裁量。缺点：土地出让金的水平与实际土地市场价的水平是有差距的，而且这种差距的程度完全取决于基准地价更新速度，如基准地价更新速度快，则土地出让金与市场价的差距较小；如基准地价更新速度慢，则土地出让金与市场价的差距较大。
公开出让的地价评估。公开出让地价评估主要依据国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《城镇土地估价规程》，对公开出让的熟地地价通常选用假设开发法和市场比较法，最终评估结果取两种方法测算结果的算术平均值。优点：两种评估方法所选用的参数基本来自于房地产市场和土地市场，其评估结果较为接近实际的房地产市场。缺点：要求评估人员对房地产市场的客观认识和判断水平较高，而且要求房地产和土地市场成交的案例分布是均匀的。由于当前公开出让地价评估是为确定起始价提供参考，如评估价较高，可能报名人数较少，形成的竞价不激烈，成交价与底价相差不大；如评估价较低，可能报名人数较多，形成的竞价较为激烈，成交价与底价相差较大，政府的收益会增高，但却容易受到各方质疑。
招标中介机构地价评估。招标土地中介机构进行评估是政府国土部门通过招标确定地价评估机构，由评估机构对协议出让土地出让金或公开出让地价进行评估，由地价评审委员会进行审查确认，再报请政府批准进行供地。优点：国内许多城市采用这种方法，在外界看来这是公开、透明的。缺点：评估机构必须是高水平、高质量、高素质，严格落实廉政规定；评审委员必须是高水平、高素质，严格落实廉政规定。否则用地单位可能与评估机构相勾结，可能贿赂评审委员，出现严重的舞弊，流失大量的政府土地收益，将会出现很大的腐败问题。同时还要给评审委员发放大量的咨询费，而且必须进行“评估—评审—修改—评审—确认”的程序，将会造成时间浪费、效率低下的局面。
标定地价体系测算地价。标定地价是指以基准地价为基础按照《城镇土地估价规程》和相关规范确定的标准地块在正常市场条件下的价格，标定地价是政府出让土地的价格依据，就是协议出让价和招拍挂出让的底价，没有任何的自由裁量。优点：通过建立标定地价体系，实现“标定地价、地价指数”年度更新公示制度，可确保土地出让金的水平与实际土地市场价的水平一致，确保政府的土地收益，同时还可实现出让地价的公开、透明；通过构建标定地价、地价指数联动的地价公示体系，明确标定地价就是协议出让价和招拍挂出让的底价，取消所有的自由裁量，既防止了可能出现的腐败，又确保了政府的土地收益；是土地出让金或出让金底价确定的新探索、新创新。缺点：前期工作量大，必须每年及时更新标定地价。虽然前期工作量大，但在实施的后期却公开、透明、简单、明确、高效，而且国内许多城市房地产交易征税就采取这种机制。（作者现任职于兰州市国土资源评价研究院）
