柳丝
记得在美国工作的时候,无意中搜一个熟人的人名,循着搜索结果一条条看,结果竟然看到这个人买卖房屋的信息,好奇地点击去一看,房子的位置、房屋年龄、面积、几室几厅,甚至连鸟瞰图都有,信息中还包含这处房屋历次交易的时间和价格。
这就是美国房地产管理的一项基本制度——不动产登记。虽然在联邦层面并没有一个统一的登记办法,但各州和地方政府都依据自己的登记法对房产进行登记。
世界上不动产登记制度大致有三种模式——权利登记模式、契据登记模式和托伦斯登记模式。美国多数州县采取的是契据登记模式,主要登记当事人之间所订立的关于不动产物权转让的契据；也有如夏威夷州等少数州采取托伦斯登记模式,这种模式需要经过登记机关审查并发放所有权证书,转让的时候也要审查后才换发或者做登记变更。
正因为此,你才会在网上查到每处房屋详尽的记录。为什么要这样事无巨细?登记的好处在于,一是信息公开,让不动产转让更加透明,也更加安全；二是依法保护公民私有财产；三是通过税收客观上调节了房地产价格。
美国是个税收大国,房地产是纳税大户,一般说来,地方财政收入一半以上来自房产税。因而,政府需要严格的房屋登记管理制度,以使产权清晰。从而,房产信息成为征收房产税的依据。
在美国,无论私有房屋是自住还是出租,每年都要交房产税和管理费。目前美国房产税税率约在1%-3%左右,而且不同房屋每年都会根据其资产价值的增长而略有增加。
从房产交易来看,购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等,一般共占住房售价的3%-5%。卖房者则需缴纳一次性的律师费、房产交易税、登记费、维修费、房产经纪中介费等,一般共占住房售价的7%至10%。这还没完,出售住房的资本利得税最高可达30%。如果是转手租赁,也需要对出租收入征收相应的资本利得税。就算是赠送不动产,美国也制定了特别纳税规定:赠予者还是要支付捐赠税,只有赠予配偶或者慈善事业才能免交。满眼望去,这么多税要交,房产又无处藏身,难怪美国这般高昂的炒房成本常会让炒房人望房兴叹。
