背景：近几年来，中央对发展养老服务业越加重视。中央在“十三五”规划建议的四个自然段中提到了应对人口老龄化问题。一是集中一段讲了积极开展应对人口老龄化行动，建设以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系，内容丰富。贯穿着积极养老、健康养老的理念。二是完善职工养老保险个人帐户制度、健全多缴多得激励机制。实现职工基础养老金全国统筹，建立基本养老金合理调整机制。三是研究实行职工退休人员医保、缴费参保政策，实现跨省异地安置退休人员住院医疗费用直接结算。四是全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，出台渐进式延迟退休年龄政策。
近日，中国房地产业协会原副会长、民政部养老服务业专家委员会委员朱中一表示，随着中央对养老服务业的进一步重视，老年住区的开发建设运营管理与服务工作也将不断加强。但未来几年，由于有些政策还在细化配套中，企业的盈利模式也在探索中，养老护理与养老服务等人才的培养也还有一个过程。所以，这项工作还得在探索中前进。
朱中一表示，“十三五”时期是发展养老服务业的重要机遇期，养老服务行业从业人员应该积极探索。把握、探索的五大问题，逐渐推进老年住区工作的发展。
养老成为小区建设的必备条件
朱中一说，首先要理解国家确定的建设以居家养老为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系是符合我国实际的，政府和社会各方面应把重心放在居家养老、社区养老上。因为这关系到95%左右老人的养老问题。 要通过加强社区养老服务设施的建设，和互联网+智能家居+社区服务，为广大居家养老、社区养老的长者提供服务。
国务院2013年印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》的要求，凡新建的小区，都要按照人均用地不低于0.1平方米的要求，配套建设养老服务设施；既有小区通过购买、置换、租赁等方式开辟养老服务设施并进行无障碍改造。朱中一认为，这就要求房地产企业在今后开发建设新小区时，都要考虑养老这个因素，否则就是未执行国家的规定，并会失去市场。至于对既有社区的适老化改造，面广量大，涉及到规划设计、资金、技术等诸多问题，难度很大，也是今后的一项重要工作。
机构、社区和居家养老服务一体化发展是必然趋势
朱中一说，在经过近两年的探索中发现，为了满足不同消费层次的需求，顺应未来养老服务网络的不断建立完善，机构、社区和居家养老服务一体化发展是必然趋势。房企应探索开发一些既含有居家养老、社区服务，又含有机构养老的复合型社区。北京太阳城、上海亲和源和绿城、保利、万科、九如城等企业，近几年开发的，大多属于复合型社区。由于复合型老年社区前期投入资金大、且运营机制、盈利模式尚在探索中，再加上专业服务人员缺乏，所以，规模不宜过大，档次不宜过高，尤其在同一地区，这类项目不宜太多，否则会造成客源的不足和资源的浪费。这是近两年来若干综合性大型养老地产项目的一个教训。
老人旅居度假比例不断上升
养老产品也要细分对象，细分市场，以需求为导向，准确定位，量身定制。真正需要机构养老提供照料护理、精神慰藉和救援等专业服务的，主要是行动不便的老年人或高龄老人。像北京的寸草春晖，由于定位准确、服务到位、效益明显。保利和熹会调整了定位后，效益也明显转好。对广大的健康老人，可探索开发连锁式的与养生养老旅游相结合的产品，而且，这类产品，也是广大职工在落实带薪休假制后十分需要的。
根据世界卫生组织对老年人的年龄分段，60-74岁为年轻老人，75-89岁为老年人，90岁以上为长寿老人。随着老年人生活水平的提高和消费观念的转变，年轻老人或健康老人旅游的比例在不断上升。因此，有实力的开发企业或企业联盟，可开发连锁式旅居型的老年住区、分时度假、分权度假型产品；鼓励有能力的机构、网站建立分时度假、分权度假和旅居度假交换系统，满足多样化、多层次的养生养老和度假旅游的需要，也可满足广大职工的旅居度假需要。
项目运营要规划先行
朱中一强调，为了便于项目的运营管理与服务，在项目的前期策划与规划设计阶段，就要请规划设计、运营管理与服务的专家就老年住区、配套的医养等服务设施的布局、居住面积与配套面积的比例、服务人员的服务半径与便捷度、及某些建筑空间的可改造性等问题共同研究，以便提高运营管理与服务的效率与水平，降低工程造价，提高经济效益。
经验与学习并进
朱中一说，从业者应该定期或不定期地召开一些经验交流会，及时地总结推广经验。同时，组织有关专家，编写或汇集与老年住区规划设计、开发建设、运营管理、养老服务方面的教材，提高从业人员的素质与水平，将对老年住区行业的发展提供强劲动力。
