2014年，中国房地产市场首次出现非外力和政策性因素下的市场下行，投资增速持续回落，房屋销售面积、新开工面积以及土地购置面积等多项指标出现负增长。随着地方政府陆续松绑限购政策、央行放松房贷政策以及降息等，市场出现企稳迹象，销售降幅有所缩小，房价环比降幅连续三个月小幅收窄。未来几年市场走势如何，受到了房地产企业、政府、金融机构及广大购房者的共同关注。
然而，要对市场未来走势做出准确的判断，必须首先对当前房地产市场的现状有一个全面清晰准确的认识。而把握现状要求我们首先理清三个最基本的问题：第一，当前城市住房的存量到底有多少？第二，新增商品住房的供求关系如何，住房的需求构成有何变化？第三，不同城市间的分化程度如何，是否需要采取类似的政策措施？本文试着从这些基本问题出发，在研究市场现状的基础上，对未来的楼市走向进行分析和预测，并提出一些政策性建议，希望能有助于促进住房市场的持续健康发展。
当前住房市场现状分析
1.城镇住房存量到底有多少？
关于我国城镇住房的存量，由于官方机构没有发布此项数据，不同学者采用不同的方法对其进行了测算，但测量结果相差较大。有人以历年商品住宅的竣工面积来推算，认为当前城镇住房存量仅有150亿平方米左右，住宅仍属严重供不应求，因而未来市场仍将保持较快增长；也有人以建筑业的历年住宅竣工面积来推算，认为城镇住房存量已经达到300亿平方米，如果考虑到小产权房，住宅的存量将更大，中国房地产市场已经见顶；还有人以城镇人均住房建筑面积乘以城镇人口来进行推算，认为住房存量在240亿平方米左右，住房问题已得到初步解决。
对于这几种推算方法及结果，个人认为都值得商榷。以商品住宅竣工面积推算，只考虑了商品住宅，但没有考虑到非商品住宅的因素，因而会严重低估市场的存量规模。以建筑业的竣工面积推算，没有考虑到建筑业中住房与城镇住房在统计口径上的差异，因而会出现高估。而以人均住房面积推算看似准确，但由于人均住房面积是以家庭户为基础抽样调查得出的，因而其推算结果仍存在一定误差。
相对而言，我们认为，全国人口普查的相关数据准确性更强，因而可以利用2010年第六次人口普查的相关数据（包括住房的年代结构、人均住房面积、10%抽样的住房总建筑面积等）来对当年的城镇住房存量进行推算，然后结合2011年以来历年城镇住宅竣工面积的数据，可推算出2014年底的存量数据。另外，利用住建部曾经公布过的2005年城镇住房面积数据，结合历年城镇住房竣工面积数据，也可以推算。最终，我们综合分析几种不同推算方法的数据差异，可以推测出一个相对科学合理的住房存量数据。（见表1）
从表1中可以看出，测算出的2010年底城镇住宅存量面积的最高值约为212亿平方米，最低约为137.8亿平方米。可以推定，城镇住房的真实存量应该介于这两个值之间。进一步，考虑到人均住房建筑面积指标是以家庭户进行统计的，不包括集体户，因而数值会偏高。综合各方面因素，我们认为，2010年底我国城镇的住房存量面积约为182.47亿平方米。在此基础上，我们推测2014年底我国城镇住房的存量面积将达到224亿平方米。
由于大家对住房的面积总量感觉比较抽象，我们将其换算为住房的套数就会更加直观。2005年，我国城镇住房的存量套数为1.62亿套，当时的城镇常住人口的家庭户数为1.9亿户，户均住房套数为0.85套；2014年，城镇住房的存量达到2.45亿套，城镇家庭户数为2.64亿户，户均住房套数为0.93套。预计2020年左右，我国将实现城镇居民家庭户均1套房的目标。（见表2）
2.当前市场供求关系与需求构成变化情况
从市场供求来看，自住房制度改革以来，随着住房需求逐步释放，再加上城镇化进程的推进，城镇住房需求较为旺盛，住房供求矛盾较为突出，特别是2003年起，房价出现持续快速上涨。
2010年起，随着保障房建设的提速，市场供求有所缓解。但由于人们对房价的上涨预期强烈，投资性购房比重较高，市场供求依然表现为虚热。2011年，为抑制房价过快上涨，全国共47个城市开始执行住房限购政策，投资性购房需求被有效抑制。但房价上涨预期依然强烈，市场供求关系依然较为紧张，甚至在2013年，北上广深等一线城市房价涨幅超过20%。2014年，住房市场供求关系悄然较变。随着住房信贷政策的收紧，房屋销售突然遇冷，市场供求关系发生逆转，出现明显的供过于求。很多人都认为，2014年是中国房地产市场的一个重要转折点。
然而，通过对相关数据的分析，我们发现，实际上，住房市场供求关系的真正转折是在2010年至2011年。2010年起，商品住宅的销售率出现持续下降， 2014年商品住宅销售率创2005年以来新低，仅为74%。而且，自2012年起，商品住宅的销售率就开始低于2008年金融危机时的水平，这表明，市场供求关系在2012年已经在悄然改变，只不过当时的房屋销售形势仍显得较为火热，因而没有引起大家的注意。
从商品住房需求的总量来看，2010年以来，除2013年增速较高以外，其余年份商品住宅销售面积增速均未超过10%，远低于此前的增长水平。从北京、上海两个重点城市来看，其商品住房销售面积分别在2006年和2007年已经见顶，随后历年的销售面积均未超过该水平。而北京、上海等大城市正是当前中国城镇化的一个缩影，由此推断，在未来几年，我国其它城市商品住房的销售面积也将陆续见顶，商品住房的需求总量将会缓慢下降。（见图1）
从住房需求的构成也可以看出这一点。住房的需求主要包括四大块：一是首次购房需求，主要包括两部分，一个是城市自身人口中的青少年长大，成家立业所带来的住房需求，另一个是城镇化进程中城镇新转移人口的住房需求；二是改善性需求，即随着家庭收入提高和对住房条件要求的改变，从而对住房提出了更高的要求；三是拆迁性需求，即由于房屋拆迁或者是城市更新改造引致原有住房灭失，从而形成对住房的需求；四是投资性需求，即出于投资保值的目的而形成的购房需求。应该说，此前中国房地产市场持续15年的快速发展是与这几方面的需求驱动分不开的。
从近几年的发展趋势来看，住房需求的构成也在发生着较大变化。
首先，首次购房人群规模稳中有升，但需求增长有限。一方面，随着城镇化进程进入中后期，其推进速度将有所放缓，每年城镇人口增加的规模出现回落，特别是城镇化导致的城镇人口净增规模明显放缓。《国家新型城镇化规划》更加强调人的城镇化，这将有助于住房需求的增加。另一方面，从婚房需求来看，其规模主要与1986年－1990年的出生人口紧密相关，而这一时期是我国的第三次生育高峰，年均人口出生率达20‰以上，每年新出生婴儿高达2400万以上，超过此前水平300万以上，这部分人目前大部分已经到了工作和结婚年龄。虽然首次购房的人群规模在上升，但由于这部分群体的购买能力相对有限，随着房价的上涨，这些需求转化为有效住房需求尚需时日。
其次，改善性住房需求上升明显。随着居民收入水平的提高以及户套住房套数的上升，已购房群体对改善住房条件的要求不断增强。“卖小买大”、“卖旧买新”，或者直接购买第二套住房的群体在不断增加。预计未来改善性需求的规模将超过首次购房需求，成为楼市需求的主体。
再次，拆迁性需求规模出现明显下降。据第六次人口普查数据，2010年年底时，城镇住房中1980年以前的比重为5.8%，其总量为11.7亿平方米，这部分住房是在未来有较大拆迁可能的。但受拆迁规范化以及拆迁成本不断上升等因素的影响，拆迁规模和进度将会有所放缓。而且，越来越多的家庭会选择原地回迁或者异地安置住房的方式进行，他们对商品住房的需求将明显减少。由于全国的拆迁数据没有公布，我们以上海市为例（见图2），2005－2009年是上海居民住宅拆迁规模较高的时期，2010年后明显下降，2011－2013年更是屡创新低，其拆迁规模低于2000年以前的水平。上海作为中国整个房地产发展的缩影，其发展走势也代表着全国市场的未来趋势。
最后，投资性购房需求出现明显回落。这主要有三个原因：一是限购政策的影响，导致部分城市的投资性需求被强迫退出；二是随着互联网金融的兴起，投资理财渠道增加，吸引部分闲散社会资金进入；三是随着不动产统一登记制度和房地产税的推进，整个社会对未来的房价下跌预期增强，房地产投资的预期收益下降，导致这部分资金转向其他渠道。据有关调查显示，近两年，城镇住房的投资性购房比例已由此前的接近20%下降到5%左右。
需要特别说明的是，上面所分析的都是对整个住房的需求，而商品住房只是其中的一部分，除此以外，保障房、二手房、租赁房等也是满足居民住房需求的重要途径。从近年来商品住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比重来看，基本稳定在73%左右，这表明，在新增住房需求中，只有73%左右是通过商品住宅来实现的。
3.不同城市的分化情况
房地产市场具有区域性较强的特点，在整体市场出现调整和回落的时候，不同城市将出现明显的分化。
从2011年以来35个大中城市商品住宅销售面积的增速来看，2011年，有19个城市出现负增长，2012年为10个，2013年为6个，2014年前11个月为29个。不同城市间的差异一直存在。2014年前11个月，35个重点城市中有29个城市的商品住宅销售面积出现下降，其余六个城市则保持增长。其中，北京、福州、长沙、沈阳、哈尔滨、贵阳、大连等七个城市房屋销售低迷，销售面积降幅超过20%。而与之形成鲜明对比的是，兰州、银川、武汉等城市涨幅较大，特别是兰州，销售面积增速高达99.5%。
对于当前不同城市的分化趋势，我们既要看到有必然性，也要考虑其差异性。对于2014年的房地产市场调整和市场供过于求，不同城市之间可以分为两种情形：一种是绝对过剩，即住房的供给绝对超过了实际需求水平，即使市场回暖，供求关系也难以迅速改变；另一种是相对过剩，即供过于求只是受政策限制和预期的影响，住房需求被大量抑制，因而出现暂时性和相对性供过于求，一旦政策限制取消，市场预期发生转变，住房需求将被大量释放，市场会重新恢复供不应求的状态。
从一、二线城市与三、四线城市之间的对比来看，当前一、二线城市多数属于相对过剩，如北京、上海等城市就属于此类，其潜在需求仍较为庞大，只不过受预期影响及购买能力限制，需求暂时没有得到释放。而部分三、四线城市则属于绝对过剩，如鄂尔多斯、营口、常州、榆林等属于此类，这些城市的住房供给已经严重超出了其承受水平，“鬼城”、“空城”等就是其典型表现。从2014年下半年央行放松房贷政策及降息以来各城市的反应来看，一线城市及部分二线城市上涨更加明显。从四季度重点城市的商品住宅签约面积数据来看，北京、天津、广州、深圳、南京、长沙、南宁等城市的环比涨幅均超过50%，回升趋势较为显著，上海、杭州、厦门、武汉、成都等城市的环比增幅也都超过了20%。
