住房市场此轮出现调整的原因
对于2014年住房市场的调整，有人认为信贷政策收紧是其主要原因。其实，信贷政策收紧只是一个导火索，市场调整的背后有多方面的原因。其中既有房价持续上涨透支购买力的因素，也有宏观经济调整与人口结构发生变化的因素，还有政策影响导致投资性购房退场的因素。
综合来看，主要有四点：一是人口年龄结构变化与城镇新增人口增速放缓，首次购房需求有所放缓；二是持续上涨的房价导致居民实际购买能力下降，房地产泡沫加大；三是限购政策导致部分投资性购房被挤出，再加上未来房价的下跌预期导致部分住房需求被推迟；四是保障房和二手房对新建住宅的“替代效应”增强，导致新建商品住宅需求进一步回落。
1、人口因素导致首次购房需求总体放缓
从相关理论和国际经验来看，人口变动趋势在某种程度上决定着房地产市场中长期的繁荣与萧条。这种趋势包括两方面的内容，一是总量的变动趋势，即人口总量是增加还是减少、总量的增速变化情况等等，二是结构的变动趋势，即人口的城乡结构、年龄结构、区域结构等。
从人口总量趋势来看，我国人口规模呈持续上升趋势。但从人口总量的变动趋势来看，其年均增速将呈低速增长态势。2009年起，我国总人口自然增长率连续五年低于5‰，其中2010－2011年更是创下建国以来的最低值4.79‰。2012年起，随着我国对计划生育政策的调整，人口自然增长率略有提升，但整体仍处于较低水平。
从城镇人口的总量趋势来看，预计随着城镇化的稳妥推进，城镇人口规模在未来至少10年将保持持续增长，但增速有所回落。我们将1996年－2013年的城镇化进程分为三个时期：1996－2003年，2004年－2010年，2011－2013年。可以发现，这三个时期的城市化年均增长幅度分别为1.44、1.35和1.26个百分点，增幅呈回落态势。预计2020年，我国城镇人口的比重将提高到60%左右，以此推算，预计2014－2020年城镇化率年均提高0.9－1个百分点左右。总之，预计未来我国城镇化的推进速度将略有放缓，受此影响，由于城镇人口数量增长引发的住房需求总量将出现回落，但其总量依然较为可观。
从结构上看，可分别从人口的年龄结构和区域结构两方面进行分析。从人口年龄结构看，我国经济活动人口比重呈现下降趋势。2011年是我国人口结构的转折之年，当年全社会的总抚养比（包含少儿抚养比和老年扶养比）出现上升。这是改革开放以来该数值首次出现上升，标志着支撑我国经济增长30年奇迹的“人口红利”因素趋于消失。与之对应，当年全社会的经济活动人口比重也出现下降，而且这种下降趋势在未来还将持续。更加令人担忧的是，随着老龄化的加速，预计未来三年内，我国经济活动人口在比重下降的基础上将出现人口绝对数量的下降。而经济活动人口是住房消费的主体，伴随着经济活动人口的减少，相应的住房消费需求也将出现回落。
从人口区域结构来看，不同省份之间出现明显分化。根据2002－2013年各地区人口总量的变动趋势来看，有五个省市人口总量出现绝对下降，包括贵州、河南、安徽、广西、四川。其他省市人口总量保持增长，其中增长较快的省市有广东、浙江、上海、北京、山东、河北等经济较为发达地区。从未来的人口变动趋势来看，这一特征仍将持续。
总之，从人口总量上看，未来的人口增速将放缓。从人口结构上看，经济活动人口比重下降，老龄人口比重上升，区域间的人口流动加速。受其影响，未来房地产的成交规模与价格涨幅将放缓甚至出现下跌，同时不同城市间的市场分化情况加剧。
2.房价过高导致居民购买能力下降
2009年以来，我国房价再次进入快速上涨期。从全国平均房价来看，由2008年的3800元提高到2013年底的6237元，累计上涨64.1%，年均涨幅10.4%。如果考虑到这一价格只是平均销售价格，如果考虑到房屋开发远离中心城区的趋势，房价的实际涨幅会更高。随着房价的持续上涨，房地产泡沫不断加大。另一方面，出于对房价上涨的预期，人们被迫超前消费，部分需求被提前透支，这虽然造成了当期房地产市场的持续火热，但会导致后期住房消费需求萎缩，为其后期调整造成了巨大的隐患。
从国际经验看，衡量一个国家或地区房地产泡沫的程度，主要使用两个指标，一是房价收入比，即房价总水平与居民家庭收入的比值。二是房屋租售比，即房屋销售价格与租金的比值。
从房价收入比来看，国际上一般以维持在三至六倍之间作为参照。但由于在数据的来源和选取、对计算指标的界定、文化因素等方面的差异，不同国家房价收入比的离散程度相当大，单纯地以房价收入比在国际间对比意义不大。然而对于同一个地区，考察其不同年度的变化情况，可以动态地衡量当地居民购房能力和房价的高低。
以此为基础，我们对我国住房制度改革以来的房价收入比数值进行了测算（见表3），结果显示，住房制度改革上半场，我国房价收入比整体呈上升趋势，住房制度改革下半场，房价收入比则呈下降趋势。数据表明，近几年居民家庭的收入可以买到更多面积的住房了，也说明房价更合理了。然而，事实却并非如此简单，因为在计算房价收入比时，我们使用的是全国商品住宅的平均销售价格而非同质价格。然而，从近年房地产开发的特点来看，基本上属于“摊大饼”式的发展模式，即优先开发地理位置较为优良的地段，然后再开发区域位置次优的地段。因而，由此得出的房价收入实际上是偏低的。如果考虑到这一因素，近年来我国房价收入比下降的程度并不明显。
从租售比的数据来看，由于缺少全国整体的租金数据，我们以北京、上海、广州、武汉、沈阳、成都等城市为代表来进行测算。结果显示，不同城市间差异较大。其中北京市商品住宅租售比最高，中心地段的租售比甚至超过了1∶800，次中心地段的租售比也超过了1∶500。武汉、沈阳、成都等市的租售比数值相对较为稳定，保持在1∶400以内。从国际经验看，一个区域房产运行状况良好，其租售比应保持在1∶200～1∶300之间，如果租售比高于1∶300，就意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。从这些城市的房价收入比数值来看，大部分明显高于正常水平，尤其是北京、上海、广州等一线城市更为明显。
以上数据结果表明，伴随着住房价格的持续上涨，房地产泡沫的程度也在不断加大，特别是一线城市，其泡沫程度更高。在不考虑房价上涨的前提下，房产投资的收益低于其他投资渠道的收益水平。
3.受政策和价格预期下跌影响，投资性需求退场
2009年，在国家刺激政策的指引下，全国房地产市场出现快速反弹，当年商品住宅价格平均上涨24.7%，创住房制度改革以来最高涨幅。为抑制房价的过快上涨，政府在房价上涨过快的城市实施了限购，大量投资性购房需求被迫退出市场。另外，房地产税的研究开征将大幅提高非自住房屋的保有成本，对投资性住房需求也产生强大的挤出效应。
投资性住房需求的一个显著特点是弹性大，容易受到外部因素的干扰。在政策限制和未来房价下跌预期的共同影响下，投资性购房需求被有效抑制。据有关调查显示，近两年投资性购房的比例大幅回落，由2009年年底时的18%回落到当前的5%左右。
4、保障房和二手房对新建住房的替代效应增强
不可忽视的是，商品住房只是城镇居民满足自身住房需要的一个途径，除此以外，还有以下几种途径：购买保障房或二手房、租赁住房等。
从二手房看，随着城镇住房存量的持续增加，二手房交易规模日益扩大，二手房成为居民住房消费的重要对象。据有关数据分析，在一些经济较为发达的城市，存量房交易面积与新建房销售面积基本持平，甚至有个别城市存量房交易面积超过了新建房，这将降低其对新建住房的需求。以北京、天津、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都等城市为例，其中北京、深圳市二手住房成交面积已超过了新建住宅成交面积；南京、厦门、天津、成都等城市的二手住房成交面积已经达到新建住房成交面积的一半以上。
从保障房看，2009年以来，我国住房保障的投入和建设规模明显加大，保障房占商品房的比重也明显增加，保障房同样形成了对商品住房的竞争。从有关数据可以看出，2009－2015年，保障房新开工套数与商品住房新开工套数的比值将达到52.5%，折算成面积约占30%左右。保障房以其相对较低的价格对商品住宅需求形成较大的引流作用。（见表4）
随着二手房交易的日益活跃和保障房建设的加速，二者对新建商品住宅的替代作用越来越明显。相当部分住房需求被引流到此类房屋，通过新建住房来满足住房需求的比重有所下降。
总之， 2014年的房地产市场整体回落，是在人口结构变化、居民购房能力下降、投资性购房需求退场，以及二手房和保障房引流等多方面因素的共同作用下，导致供求关系转变，市场出现自发性调整。
