戴德梁行：从“意外”到“常态”调整 2015年广州总体交投两旺

　　新华房产1月7日广州讯（记者 李庆招） “预计2015年广州楼市总体交投两旺，价格存在上涨动力，但涨幅有限，在调整中走向“常态”，同时面临着挑战与机遇。行业或将洗牌，地产寡头格局显现，多数开发商将面临转行或小时，面对资金问题，将通过上市、资产证券化等途经实现资金可持续化发展；对于投资者而言，议价空间增大；消费终端方面，选择将更加丰富，从‘价格敏感’走向‘品质与服务的更多关注’。”

　　在昨日广州举行的DTZ戴德梁行广州公司2014年第四季度房地产市场分析新闻发布会上，戴德梁行华中区研究部主管及助理董事林珂作出以上预测。

　　2014年广州楼市从“意外”走向“常态”

　　“2014年广州楼市有三个意外，一是在多宗地块流拍或中止的情况下，土地收入依然超额完成；二是低潮中’地王’、’巨无霸’仍然涌现，外来房企看好一线城市；三是’降息’迟到与’限购放松’落空。”林珂在总结2014年楼市时如是说。

　　其表示2014年无疑是中国房地产市场调控政策的“拐 点”。由“强力行政干预”走向“市场化”，由“令出中央”到“下放地方”。此外，天量信贷不再，“定向降准、微刺激”成常态。

　　在戴德梁行的报告中可看到，广州2014年前11个月新建商品住宅新增供应量为858万平方米，广州原十区新建商品住宅供应量达到历年之最，1-11月供应量已超历年全年水平。成交方面，原十区新建与存量商品住宅前三个季度成交面积全部低于2007年以来季度均值；但是受9.30限贷松绑、11.21降息等政策释放积极信号，前期处于观望和抑制中的刚需、改善需求得到积极释放，四季度“新建”成交量环比大增67%。此外，2014年价格同比仍有增长，但逐月来看，价格总体还是呈下行趋势。尽管四季度成交量大幅回暖，但并未出现价格的明显反弹。

　　对于2015年楼市，林珂持谨慎乐观的态度。

　　她说道：“货币仍将趋向宽松，楼面地价走高，城市吸附力强、人口红利仍在，刚需、改善需求坚挺(其市场占比远大于投资需求)；新型城镇化建设推进、自贸区平台助力土地市场与楼市。但同时也有抑制因素的存在，库存高企，2014宅地的火爆成交将进一步推升供应；受不动产统一登记等因素影响房地产投资功能弱化。”

　　自贸区落地 南沙房地产起航

　　2014年12月12日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会，部署推广上海自贸试验区试点经验加快制定完善负面清单。依托现有新区、园区，在广东、天津、福建特定区域再设三个自由贸易园区，以上海自贸试验区试点内容为主体，结合地方特点充实新的试点内容。

　　戴德梁行策略发展顾问部联席主管及董事邵丰表示自贸区在南沙落定将促进经济发展，产业结构调整，为南沙商务发展带来新的机遇。当前南沙可依托制造、航运和商贸优势，先发展商贸服务，逐渐带动金融服务、专业服务等其他服务业，主要辐射珠三角地区。”

　　从报告中可看到，当前南沙物业总体情况：写字楼物业档次偏低，亟需升级，同时未来市场供应较大、市场竞争将较为激烈；公寓产品为南沙房地产市场较为安全的产品形式，升值潜力大，海景具有优越的海景资源，多元化公寓产品，满足投资和居住配套；区域未来高星级资源型酒店存在市场空间；商业物业市场需等待人口的集聚而形成。

　　其引用上海建立自贸区的经验：自贸区政策对产业经济产生直接影响，园区商务物业需求增加，写字楼售价、租金增长较大。同时，自贸区的人口集聚对商铺物业带来利好，一些特色的高端商品免税店也利用自贸区的特惠政策进驻。

　　“南沙建立自贸区获批，该区域内投资性产品将率先启动，比如投资性住宅、公寓；商贸业、金融业将推动自贸区写字楼市场发展；结合免税、跨境电商等政策，南沙商业物业将呈现出独特的特点；高星级酒店作为商务活动的主要载体，国际五星级酒店将大量出现；作为规模最大的单一行政区内的自贸区，南沙未来的发展前景不可估量，必将’再造一个广州’。”邵丰总结道。