我国商品房库存究竟有多大?

来源:中国日报网
2016-03-01 15:58:10
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中国商品房库存究竟有多大?存在三种认识口径:一是竣工验收后未实现销售的待售商品房,有71853万平方米,可供全国市场销售七个月左右,是产成品。二是房屋施工面积,全国共有735693万平方米。这部分有的已经实现销售,有的批准销售而未实现销售,有的未批准销售。但由于没有建成交付使用,因此暂都算作库存。它们是在建半成品,可在五年多一点的时间分摊,建成后逐步推向市场。三是待开发土地,全国有36638万平方米,按容积率平均2.5计算,就是9-10亿平方米的可建建筑量。这里只有土地库存(储备),而没有建筑库存。如全部建成仅够市场十个月的销售量。

综上所述,大口径全国商品房库存90亿平方米建筑量,包括已建未销、在建、未建三种情况,但不是真实的库存;中口径是库存80亿平方米,主要是在建面积和待售面积,也不是真正的库存。而口径71853万平方米应该属于客观真实建成后未实现销售的商品房库存。

还有一种认识口径,认为有产权所有人的空置商品房,只要未使用,也属于库存。这里实际上讲的是全社会房屋保有量中的使用比率。只是需要指出,任何国度、任何历史阶段,空置房屋主要表现为冗余,是社会房屋维修、周转、待用所必须的。

想想看,我国城镇居民购买商品住房,四分之三以上的家庭户购买的并非现房而是期房。轻易讲商品房供过于求是不符合客观实际的。

一般而言,中国大陆房地产业发展的“一线城市”是北、上、广、深等四个城市。包含着一线城市、直辖市、省会城市、计划单列城市,全国有四十个,一般称重点城市。重点城市中扣除北、上、广、深等四个城市,剩余三十六个城市都可以称作“二线城市”。除此之外,还有三百个左右的“三线城市”(地级市)和二千多个“四线城市”(县级市)。

“三、四线城市”房地产业发展水平和市场状况低于全国平均水平,是由各种维度的复杂因素决定的:城市规模小、产业能级低、人口导入相对缓慢、收入和消费水平不高、基础设施公建配套相对滞后、商品房需求小等。

“三、四线城市”房地产市场有效需求规模实际上并没有减少,需求是保住的,而且还有5-8%的增长。其问题在于前些年房地产政策调控重点在“一、二线城市”,重点在中高端商品房,重点在房价,导致相当一批开发企业集中进入“三、四线城市”,加上地方政府供地过大,形成了阶段性地商品房供过于求。假以时日,调整供求结构,“三、四线城市”房地产市场前景还是光明的,尽管当前存在城市间、项目间、企业间的分化。农民工进城变为市民,农民工进城购买商品房,其主要载体还是在“三、四线城市”。

其实“一线城市”房地产市场的综合问题要远远大于“三、四线城市”。“三、四线城市”主要就是阶段性供过于求、需要去库存的问题,而“一线城市”则有土地资源稀缺、土地价格暴涨、商品房价格难以控制过快上涨、保障性住房需求大、市政基础设施配套滞后、房地产金融配套落后等系列问题。中国房地产市场痼疾主要是“一、二线城市”的问题。

首先是“一线城市”之间也存在分化。广州市交易价格就相对稳定;深圳市交易总金额和面积上甚至比很多“二线城市”都少;四个城市尽管市场发展方向大体一致,但增长幅度却也各自不同;其次,“一线城市”在限购历史条件下,商品房交易面积都出现过负增长,并非年年都上扬,但交易价格总体向上领跑全国;再次是“一线城市”土地市场基本上是供应量大跌而成交价格坚挺且一路上升的局面。

“一线城市”房地产市场规模和价格上升,总体属于正常情况。如京沪本世纪头十年里人口净增规模多达五、六百万总量。由于土地供应这些年年年大幅下降,加上政府控房价不控地价的方针,土地价格上涨带动商品房价格上涨也十分明显。经常出现土地拍卖价格高于区域房价的面粉贵过面包的情况。“一线城市”高库存、去库存的问题不大,持续时间也不会长,或者说基本不存在。

房地产市场价格问题在我国也与货币超发、通货膨胀密不可分。大量货币吸附、沉淀到商品房这种兼具投资和消费的特定商品上去了。

就我们面临着“一线城市”商品房价格过快上涨的环境压力,建议疏散“一线城市”的某些产业功能,要通过交通改善疏散工作人口到周边省市居住。北京需要加大转移非首都功能,仅疏散低端的批发物流行业是不能解决历史弊病。建议通过挖潜、改造、调整向现状土地要发展空间,在增加土地供应量的同时,逐步减少行政调控手段,让“疏”多于“限”,让“导”多于“堵”。

作者:李战军,上海易居房地产研究院发展研究所所长

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