日前，北京市住房城乡建设委发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》（征求意见稿）。根据该《征求意见稿》的界定，所谓共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
与以往的经济适用房、限价房不同，共有产权住房是一种有限产权住房。经济适用房和自住型商品房是政府出让利益去补贴房价，而共有产权住房是政府以分担房价获得产权的方式来减轻购房者压力。政府和购买者将共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承担土地和房屋贬值带来的风险。从制度设计上看，有限产权与完全产权的住房相比，政府出资的显性化，使投资获利的空间大为减少，极大地限制了投机需求。而申购价格上基本与市场价格同步，更是大大压缩了非法牟利的空间。
虽然购买共有产权住房者，目前只能拥有房屋的部分产权，而等到其经济能力增强，储蓄增多，就可以优先从政府手中买下住房的另一部分产权，最终拥有房屋的全部产权。虽然购买共有产权住房，购房者只能拥有住房的部分产权，但是购买者实际拥有房屋的完全使用权。这就相当于政府先行给购房者“垫付”了部分购房资金，帮助购房者分期“逐步”购买房屋的产权，有利于购买共有产权住房者，尽早改善自己的居住条件。而购房者从一开始即能拥有房屋的完全使用权，实现安居梦想，并随着自己经济实力的增强，购买到房屋的全部产权。
短期内共有产权房对购房者决策和房价影响不大，因为有资格、买得起的人依然会考虑私有房产。但随着共有产权住房市场存量不断扩大，共有产权住房将会逐步起到平抑房地产市场销售价格的作用，有利于稳定与降低房价，最终将会影响楼市的走向。
首先，在北京等一线城市中，既无法负担商品房，又无资格申请公租房的“中间层”恰恰是规模最为庞大的市场需求群体，这些居民不仅需要居住权，也需要置业权。因此，共有产权住房的推出将极大地稀释这个群体的刚性购房需求。对于这个群体而言，能以房价的50%左右拿到房子的使用权和部分产权，已经足以满足基本的居住以及基本的社会保障需求。
其次，公租房建设初期，主要是“以租为主、先租后售”，着眼于解决多数中低收入家庭住房问题；到中后期，则实行“可租可售、租售并举”。共有产权住房则打通了由“租”到“售”的产权通道，首次明晰了居民家庭与政府的权利分配，房屋价格机制实现了市场化。这样，既稳定了公租房建设资金来源，也有利于调动市场的积极性，进一步盘活住房租赁市场。同时，共有产权住房购买后须满5年方可转让，价格随行就市，并为“政策房”转为“商品房”提供可能。这一措施，无疑给“中间层”购房人获得购房增值积累的可能，有助于提高共有产权住房的市场吸引力，使得购房者的预期发生转变。
再次，共有产权住房的推出，标志着中国房地产政策已经发生重大变化。共有产权住房将有可能整合以往各类出售型保障房和政策房，促进保障房资源分配更加公平、合理，从而充分发挥改善民生和房地产市场调控双重作用。预期未来还会陆续有一系列政策出台，在此背景下，中国房地产市场环境和运行机制都将会发生根本性转变，未来会有更多的居民会偏向选择租房。整体来看，在共有产权住房继续推动下，市场的观望情绪会继续加强，特别是当市场形成大量房源供应后，稳定的住房市场价格应该是可以预期的。
作者：中国社会科学院城市发展与环境研究所王业强
