十九大再度予以重申“房子是用来住的、不是用来炒的”这一基本定位，显示本轮房地产调控的主基调仍在延续。
一方面，着力打击投机性炒作需求，维持房地产市场稳定。
鉴于一、二线热点城市居民购房需求旺盛，房价依旧面临着一定的上涨压力，短期内“四限”政策暂无退出的可能性，本轮房地产调控将持续更长的时间周期。现有调控城市或将进一步扩容，预计更多三四线城市将跟进落地乃至升级“四限”新政，以便缓解房价上涨预期，维持房地产市场稳定。在抑制资产价格泡沫的大背景下，银行业金融机构将重点加强资金监管，以防信贷资金违规流入房地产市场。
另一方面，积极支持居民自住和改善性住房需求。十九大报告鼓励勤劳守法致富，扩大中等收入群体，提出坚持在经济增长的同时实现居民收入同步增长，拓宽居民劳动收入和财产性收入渠道。随着中等收入群体的壮大，必将成为房地产市场最为坚定的购房群体，中高端改善性需求将持续释放，助推房地产市场持续、健康、稳定发展。
十九大报告指出，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，让全体人民住有所居。“多主体供给、多渠道保障、租购并举”，从供给、保障、市场三个方面对住房制度进行了完整的表述，使“让全体人民住有所居”的目标有了更加明确的方向和实现路径。
“多主体供给”是希望更多的社会资本参与到住房供给侧结构性改革中，既可以是由开发商通过市场供给，也可以是政府提供的“保障性住房”，还可以是通过其他方式进行住房共建；“多渠道保障”则是希望后续对各类住房供应有更全面的发展，包括地方政府提供住房保障、实行“租售同权”新政、提供“共有产权经济适用房”等等。
目前，为加快推进住房保障和供应体系建设，已在北京和上海开展的共有产权住房试点等。而“租购并举”则充分体现了发展住房租赁市场的紧迫性和中央的决心。发展住房租赁市场、扩大住房租赁业务、提高租赁住房在居住用房中的比重，将成为住房制度改革的重要内容之一。
从中央关于住房制度的界定可以发现，住房租赁是实现增加供给、扩大保障和稳定市场的关键。为了加快培育和发展住房租赁市场，中央已发文在12个人口净流入大中城市开展住房租赁的试点工作。上海、杭州、广州等市密集挂牌并出让多宗纯租赁用地，租赁用地成交规模持续提升。由此可见，这些城市供地节奏明显加快，纯租赁用地出让明显增多，其中一些是商办用地改性为租赁住房用地。并且，这些地块地理位置优越，不乏城市中心区优质地块，侧面也反映各地政府发展租赁市场的决心。
因此，构建租购并举的住房制度将是十九大后推进住房制度改革，构建房地产市场长效机制的重要环节。预计更多大中城市将着力发展住房租赁市场，并在供地环节予以重点支持。
下一步政策支持的重点将是鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业拓展住房租赁业务，另外，从政策层面将会加大对住房租赁企业的金融支持力度，降低融资门槛，拓宽融资渠道，支持企业发行公司债券、资产支持证券、房地产投资信托基金（REITs）等融资工具。
加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，其重点是要以满足新市民住房需求为主要出发点，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，综合运用金融、土地、财税、投资等手段推进房地产市场建设。
新市民包括本地的农业转移人口和农民工、大学毕业生等外来务工人员。2016年，中国农民工总量为2.817亿人。流动人口大规模存在既不利于国民经济现代化，也不符合城市自身的长远发展利益。
因此，新市民中较高收入阶层可以通过市场自主解决住房问题，对他们实施广义住房保障，比如完善公积金制度；对于新市民中的中低收入阶层，则应确保中、低端住宅供给，包括加大棚户区改造，积极推进共有产权住房建设，大力发展住房租赁市场。
未来住房保障政策应逐步向新市民开放，将新市民的住房需求纳入中小城市和小城镇的住房保障规划，采取发放货币补贴或安排公共租赁住房等形式改善其居住条件，中央和省级的住房保障补助资金相应配套支持。与此同时，为加强保障房的循环利用，有可能会进一步出台政策，加快推进保障房的“租购并举”，积极发展保障房二级市场，盘活错配、闲置的保障房，培育保障房二级市场。
王业强 中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员
